租金贷异化背后：长租公寓骑虎难下 金融机构成接盘侠

长租公寓行业近期频频“暴雷”，租金贷作为往日维持公寓扩张的主要资金来源，又一次被推上舆论风口浪尖。但是，租金贷真的是把长租公寓推向债务深渊的元凶吗？如果不是，长租公寓又是如何走到今天的？

刚刚撑过疫情封锁期的蛋壳公寓倒在了租房市场回暖的11月。

“最近租房的人多了，今天1天就有6个人来看房。”一位中介表示，其中很多是准备逃离蛋壳的“难民”。这些人重新找房时，再次遇到月付条件仍心有余悸，这时中介总会赶紧强调，“放心，不是租金贷”。

这一话术源于曾经选择月付的蛋壳租客正面临租金贷的困扰，即租房服务因公寓违约暂停后，租户与金融机构之间的债权债务关系在法律上不受影响，这意味着租金贷用户在贷款合同期内将承担双倍房租压力。也因此，租金贷这一信贷产品几乎成了人人喊打的过街老鼠，甚至不少维权租客要求提供租金贷的金融机构对蛋壳资金链断裂负责。

金融机构不免要为此叫屈。一位金融从业人士表示，无论从还款来源还是风险离散度来看，租金贷都堪称优质的消费信贷场景，其屡次成为长租公寓崩盘后的遗留问题，根本原因还在于一些租金贷产品早已由消费信贷产品异化成了融资工具。

事实上，蛋壳、青客等轻资产模式长租公寓运营商，也被称作“二房东”，其本来应有的商业模式是与房东签订5年到10年的长期合同锁定降低的租金和稳定的房源，再经过装修、隔断等处理，将房屋出租给租客，租客合约期通常为一年，租客支付的租金与支付给房东的租金之间价差，即租金差，构成长租公寓运营商主要收入来源。

但实际情况是，“二房东”为争抢房源不惜抬高收房价格，导致租金差微小、甚至倒挂，只好靠期限错配的租金贷填补现金流缺口。

需要注意的是，另有重资产模式的长租公寓运营商，如房地产旗下自持房产的龙湖冠寓等，本文所指的均为轻资产模式运营商。

缘起

“以前我们收来一套房，就拿根尺子往地上划出几个房间。”一位租赁行业从业者向证券时报记者描述几年前租房市场的“盛景”，“租户一个个排着队进来，我们就给他说，‘这里是床，这里是桌子，你租不租？’他不租后面有的是人租。”

在前述从业者印象里，2017年以前，租房市场需求大于供给，收房市场供给大于需求，租房中介坐稳收房价格与租金之间的价差——直到长租公寓“鲶鱼”到来。“它们(长租公寓运营商)进来后，市场的收房价格一下就高了起来。”他说，业主的选择多了起来，有些精明的业主甚至会把几个中介拉进一个群，以“拍卖”的方式“价高者得”。

“价高者”往往是有资本支撑的长租公寓运营商。据IT桔子统计数据显示，2017年，长租公寓受益于政策利好一跃成为投资“风口”，全年总融资额达32.425亿元，较上一年度增长199%，2018年该数据继续增至82.8亿元。

资金注入后，长租公寓规模快速扩张，短短两年内，头部运营商管理房源数量升至以十万计，较2015年普遍增长百倍。

如此高效的收房速度也为长租行业埋下“高收低租”的风险隐患——因高收低租囤积的大量房源成本较高，这些房源锁定期长达5～10年，相当于变相将长租公寓的固定成本锁定在市场较高的水平，而在收入端，租金随市场基本面波动，不确定性较大。

按照历史数据来看，长租公寓租金收入难以覆盖成本。以蛋壳公寓为例，其2017年、2018年和2019年的租金费用成本分别占收入的77.9%、81.2%和89.8%。扣除租金成本后，微小的利润空间根本不足覆盖其他运营成本。财务数据显示，蛋壳公寓2019年营业成本占收入的比重为144.2%，即使剔除与经营房源规模不直接相关的成本，该比例依然高达108.88%。

这意味着如果没有外部资金补充，长租公寓在既有规模下维持运营，其流动资金将迅速抽干，如果保持过去的经营效率进行扩张，则会陷入规模越大亏损越多的循环。

两难之下，长租公寓通常选择的是继续扩张，而规模扩张的最终目的，其实是寻求外部资金补充经营现金流缺口。

从蛋壳公寓年报来看，长租行业的外部资金来源主要为战略投资资金、银行借款和租金贷。新派公寓CEO王戈宏曾在受访时表示，投资方针对长租公寓的估值只看规模，不看地理布局，不看租客的支付能力，也不看品牌影响力，估值要素严重缺失，这也促使长租公寓沉迷于以规模称王的发展模式。前我爱我家联合创始人胡景晖也称，长租公寓的模式“不是toC，也不是toB，是toVC的”。

而作为长租公寓另一重要资金补充工具的租金贷，本质上是以租客信用作为信贷资产、以租客支付租金作为还款来源，因此，要获取租金贷，长租公寓就必须回到扩大房源规模、招揽新房客的老路。

可以想见，长租公寓被绑架在疯狂扩张的这辆战车上骑虎难下。

业内人士认为，如果经济环境向好、租金上浮，或运营时间足够长，后续收房价格回归理性、平滑成本，长租公寓还有可能迎来黎明。但在疫情阴影下，空置率和违约率双双上升，长租行业长夜难明，两家成功赴美上市的长租公寓——蛋壳、青客也在今年双双倒下。

异化

随着长租公寓危机屡屡爆发，围绕租金贷的争议也日益高涨。

“租金贷是租客和银行之间的事。”一家长租公寓前员工认为。

仅从法理而论，确实如此。北京市京师律师事务所律师孟博解释，在“租金贷”中，涉及的法律关系包括：长租公寓与房主之间的房屋租赁法律关系、长租公寓与承租人之间的转租法律关系、承租人与金融平台之间的贷款法律关系等。前两个法律关系出现问题，或者解除后，第三个法律关系并不当然解除。因此，长租公寓对房主违约后，承租人除了可能要面临“无家可归”的局面外，还得按期向金融机构偿还贷款。

从风控角度看，租金贷也无可厚非。IPG中国区首席经济学家柏文喜表示，首先，租金贷具备明确的还款来源，也就是租客支付的租金；其次，租金贷的信用主体是租客，足够分散，风险离散程度高，大面积违约风险小，这样的信贷场景在金融逻辑上是没有问题的。

但在现实情况中，本是满足租客消费信贷需求的租金贷，已异化为长租公寓的主要融资工具，长租公寓成了租金贷真正迫切的需求方。

“目前，我们大量的资金来源包括与租金融资相关的金融机构的预付款以及居民预付款。”蛋壳公寓在2019年年报中称，与租金融资相关的金融机构的预付款即指租金贷。年报显示，2019年，蛋壳公寓融资来源中，租金贷占比过半。

此外，2017年、2018年和2019年，共有91.3%、75.8%和65.9%的蛋壳公寓租客采用了租金贷。青客公寓也不遑多让，截至2019年度，使用租金贷的青客公寓租客占比为62.6%。而胡景晖公开表示，从市场调研结果来看，只有30%的租客有使用租金贷的真实需求。

“金融机构的信贷风险实际已由作为信贷主体的租客转移到作为助贷机构的长租公寓身上。”一位金融从业者说。

长租公寓也曾寄希望于开拓其他融资渠道，以降低对租金贷的依赖。2017年1月，魔方公寓发行长租行业首单资产证券化(ABS)产品，发行总额3.5亿元，底层资产为预期租金收入和租金贷，自如等长租公寓也陆续跟进。但2018年以后，跑路、暴雷事件彻底破坏了长租行业的市场信用，此类ABS产品逐渐销声匿迹。

这也与长租公寓自身迟迟无法盈利有关。柏文喜表示，长租公寓现金流迟迟无法转正，难以满足ABS投资者的需求。

另一位资产证券化研究人士则表示，长租公寓发行ABS的核心问题在于其基础资产是租金贷，在这一模式下，其本质与租金贷相同，都是信用风险错配，等于空手套白狼。“国外大部分公寓发行资产证券化产品都是以自持物业产权作为基础资产，但国内这些采用轻资产运行模式的‘二房东’们，没有自持物权，以租金贷发ABS，其融资信用主体从租赁机构变成租客，这还谈什么融资？”

随着经营风险开始暴露，资本趋于谨慎，融资渠道渐少，租金贷几乎成为长租公寓“骑虎难下”的最后选择，仍留在局中的金融机构，也在无意中成了长租公寓“接盘方”。

事实上，自2018年，长租行业现金流危机开始浮出水面，平安银行、招商银行等大行已陆续对租金贷按下暂停键，但仍有多家金融机构涉足其中。青客公寓年报披露，其与11家金融机构建立了合作，其中包括上海华瑞银行、网商银行等民营银行。此次蛋壳风波也将主要合作方微众银行卷入其中。

也有国有大行设计的租金贷产品可绕过“二房东”直达业主。建设银行于2017年率先推出全国首个个人住房租赁贷款产品“按居贷”，据了解，该贷款申请成功后，将直接通过建行自建的租赁平台建融家园拨付给房东，不会在中介处形成资金沉淀。

前路

日前，我爱我家将接手蛋壳的市场传言迅速发酵，引发资本市场异动。但一位知情人士告诉证券时报·券商中国记者，蛋壳公寓资金缺口巨大，总敞口或达百亿，多家潜在投资方在初步接洽后，都不愿接下这个烫手山芋。

“蛋壳的结果可能就是把还有价值的资产清理出来，找其他企业来接手。”柏文喜判断，对任何公司而言，直接将蛋壳公寓整体承接都存在较大的顾虑，但如果将其收房协议、租房合同形成的债权债务关系进行清理，或许还能找到承接方。

这一处理方式已有先例。记者从一位业主处获悉，今年上半年，资金运转困难的青客公寓就将部分房源转让给了建行旗下的建融家园，其中也包括他交与青客托管的房源，目前该名业主已与建融家园重新签约。

值得注意的是，市场翘首以盼的长租行业监管规范已在路上。今年9月8日，住建部发布的《住房租赁条例(征求意见稿)》已拟将长租公寓“租金贷”纳入监管范畴，支持直辖市、设区的市级政府建立住房租赁资金监管制度，并提出拓宽长租行业融资渠道，包括支持发展房地产投资信托基金，支持住房租赁企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务等。

中国社会科学院金融研究所金融科技研究室主任尹振涛表示，目前已出台的监管文件多属地方政府的部门规章，针对的对象是长租公寓而非金融机构，例如部分地区推出的风险防控金模式等，或对企业正常的商业运行造成影响。

“从金融监管入手可能对规范长租行业更有效，但这还需要多部门进行联动。”他表示，实际上，租金贷模式更类似于助贷模式，这类业务模式在金融监管政策上是有范例的，所以现在主要问题是如何执行。

对此，他建议，首先，金融机构要对场景方资质进行风控，选择合规、合法的机构；第二，双方的权责利关系应明晰，流程要严格把控；最后是专款专用和资金安全问题，不能挪用客户资金，或采用银行存管方式。工商执法部门则可以从收费期数等方面进行限制。

“目前多地地方政府组建了联合工作整治小组，由住建局牵头，相关部门配合，摸查辖区内长租公寓中介机构开展租金贷业务的情况，以及涉及租金贷规模。”一位地方金融监管研究院人士透露。

他认为，中低收入消费者存在真实的租金贷需求，未来应该不会完全禁止租金贷，而是会在存量的基础上进行整顿使之规范化，特别是加强租金账户监管，实时监控资金流向。

“必须彻底推翻利用租金贷杠杆拼规模的行业现状，回归吃租金差的商业模式，行业才有健康可持续发展的可能。”柏文喜说，“否则，这个行业就没有未来。”

北京买房避免的坑

在北京买房，需要避开以下常见的坑：

刚需选房“贪大求全”：刚需购房者通常预算有限，目标房源总价一般在500万以下，购房主要为居住。很多刚需族想一套房满足所有需求，既求居住舒适、配套纯熟，又要升值空间，结果忽略了核心需求。建议刚需先明确最核心需求，接受其他方面的不完美。总想捡漏“法拍房”：法拍房虽起拍价通常为市价七折左右，但存在诸多风险。一是收房难，可能出现老赖拒不腾房、其他债权人占据房屋、房屋有租约等情况；二是税费高，交易税费基本由买家承担，若拍的是原属公司名下的房子，还需缴纳高昂土地增值税，且要补交原房主拖欠的物业费、水电费等；三是落户难，法院不负责解决户口问题，若原房主拒绝迁出户口，买家落户会很麻烦。对顶层、一层持有刻板印象：有人认为顶楼冬冷夏热、容易渗水，一楼采光不足、容易返潮，这些观念在如今北京新房市场已过时。现在多数新盘对顶楼会进行严格的保温隔热和防水处理，一楼会有地下车位和储藏室，还会进行严密防潮施工，楼间距大的小区一层采光也较好。遇到一层赠花园、顶层赠露台的情况，可结合实际考虑。其他常见误区：包括买环京地区房产，其保值增值性差，易贬值；购买铺子、公寓等；全款买房，未充分利用贷款杠杆；胡乱卖房，卖掉城区老房买郊区新盘；盲目在海南等地买房。

新房交房时要交哪些费用

新房交房税费

1、契税：非普通住宅契税按4%征收，普通住房标准为按1.5%征收。个人首次购买90平方米及以下普通住房契约按1%征收。各城市具体收费标准略有不同。

2、住房维修基金：商品房销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金交缴约定，购房者应当按购房款2-3%的比例向售房单位交纳维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。

房屋维修基金实际上包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金。房屋公用设施专用基金简称专用基金，用于物业共用部位、公用设施及设备的更新、改造等项目，不得挪作他用。专用基金实行“钱随房走”的原则，房屋转让时，账户里的余额资金也随之转移给房屋的新的产权所有人。

3、房屋产权登记费：有的开发商是办证时才收取的，住宅80元/套，非住宅550元/件。

4、证照印花税：5元/本。

5、工本费：10元/本。

开发商收取的费用

1.房款尾款：根据双方合同约定。

2.面积差额款：根据商品房面积实测技术报告书。

3.装修变更费用：根据业主与开发商的补充协议。

4.车位款：针对需要购买车位的业主，双方需另行签署合同(原购房合同约定赠送车位的除外，但要注意车位是有产权的)

5.宽带、有线电视开通费：可以向自愿接受相关服务的购房人收取，但不应在交房时强行向不希望接受相关服务的购房人收费。建议装修完后再交纳比较合理，否则可能会多交几个月的服务费。

6.其它增值服务项目开通费用：商品房买卖合同中没有单独约定的，均可以不交。

物业管理收取的费用

1.物业管理费用：以合同约定为准。

2.北方城市供暖费:物业公司没有权利强行和提前收取这笔费用，更没有权利以此作为不交付房屋的理由。

3.水、电费周转金或保证金：有部分物业会收取，但费用最高不宜超过常规家庭3个月的水电费用(分户计量除外)

4.停车管理费

物业装修管理收取的费用

1.装修保证金：没有明确规定，但收费不应过高，且无特殊原因必须退还。

2.装修管理费

3.垃圾消纳费

4.装修施工临时出入证制证费：没有明确规定，原则上不超过5元/证。

新房交房费用缴纳注意事项

公共维修基金：何时交纳、由谁收取、日后管理使用等。按规定，公共维修基金应在入住时交纳。有不少开发商在交楼时，以各种借口强迫买房人委托他们或他们委托的公司代办房产证，强行“代收”公共维修基金和契税。对此，业主有权拒绝。

契税：按规定，契税应在办理产权证时交，有很多开发商会要求入住前就交，业主们完全可以拒绝。契税在国内只有税务机关和税务机关指定的单位才有权收取，物业公司是无权向业主收取的。

大、中维修基金：目前有不少物业公司，利用早于交纳维修基金规定出台的北京关于普通住宅和高档住宅物业管理的收费规定，误导业主在交纳共同维修基金的同时，在收房时再交纳大、中修费，对这种重复收费的做法，业主有权拒绝。具体可见国土和房管局《关于建立公共维修基金后中修费收缴等有关问题的通知》。

总体而言，业主在收楼时只需按照购房合同和补充协议的约定，交齐收楼时应交纳的购楼款，建设单位就应将钥匙直接交给买房人，如果买房人和建设单位在签订购房合同时对《房屋使用、管理、维修公约》进行过承诺，还应交纳自己承诺缴纳的物业管理费用。

物业费：一般来说，物业管理费交一年，具体以合同约定为准。

北方城市取暖费：一般情况，对物业公司代收的取暖费，买房人在供暖开始前缴纳即可，不一定要在入住前缴纳，并有权拒绝缴纳办理入住手续前的供暖费。

其他各种收费：交房时，开发商可能会列出的相当多的费用交纳清单。其中部分为合理，但有很大部分很可能为不合理收费。如开发商会要求业主交纳电力增容费，煤气、天然气、电话等初装费、开通费等等。对此，也完全可以拒绝。具体可见《商品住宅销售价格构成管理办法》，该文件明确规定对于新建住宅，所有基础配套设施的成本费用和安装费用都应包涵在房价之内。那么除了在合同中明示在交房时另行收取的，都属于“未予标明的费用”。同样，购房合同中如果明示了提供有线电视、热水、门禁系统、宽带系统等，而未明示在交房时需另外收取费用的，在交房时也不应就相关项目收取各种名义的初装费、开通费。如果在合同外新增加设备，则可向自愿接受相关服务的买房人收取，但不应在交房时强行向不希望接受相关服务的买房人收费。

长租公寓现大规模提前解约 高价抢房后遗症出现！

最近一段时间，蛋壳公寓爆雷的新闻频频登上新闻头条，房东收不到房租，租客被驱逐后无家可归。

近期，记者了解到，目前曾“高价拿房”的长租公寓机构出现了“提前解约”等问题，甚至连长租领域大型头部企业也不能幸免，机构同房东和租客大量提前解约。

与房东大量提前解约

王丽告诉记者，2018年9月，自己将北京朝阳区的房子委托给一家知名大型长租公寓机构，双方合同的期限是三年，月租金6100元，但11月初，租期还未到，机构就要求与王丽解约或者协议降租金。该机构提出的解决方案有两个，一个是双方解约，机构付两个月租金作为违约金给房东，房东需要返还1.8万元的装修费，以及服务质量保证金；一个是协议降租金，租金每月改为5100元。

“机构的工作人员与我们沟通时态度蛮横，也没有明确解约的原因，说解约条件就这样，给了我们很大的压力，每天想到这件事就觉得堵心”王丽表示无法接受，她认为，合同还没到期，机构提出毁约，反而要求业主返还装修款，这明显是不合理的。

据王丽介绍，当时机构仅仅为房子添置了微波炉、电视、热水器、简易家具等设施，而且当初约定合同到期后屋内的装修和家电是要送给房东的。另外，王丽指出，当初与机构签署的租期为三年，第一年的空置期约定为三个月，第二年和第三年为一个月，但据王丽观察，房子在交给机构后十天左右，房屋内部装修就已经完成，紧接着房子就被租出去了，完全没有给出空置、通风、晾晒的时间。

虽然机构仍然按月按时给王丽交付房租，但王丽却在担心，这家机构会不会像其他长租公寓一样跑路，害怕租金拿不回来，到时候势必会和租客发生矛盾。

和王丽遭遇类似的房东还有很多，一个全国维权qq群内已经达到了1400多人。王丽表示，这个机构最近在“各个击破”，会单独约谈房东，如果房东好说话，那么大概率会按照他们的条件签署解约协议，那么大部分损失就由房东来承担。

据了解，多数长租公寓机构有大量的房源是在2017年至2018年签下的，但今年以来北京房租出现下降，机构的盈利空间已经越来越小，这让主要依靠吃差价的二房东模式的长租公寓机构难以生存。李丽介绍，当初2018年机构和自己签约时的房租为6100元，平台经过装修后向外出租的价格为7000元，但2020年的市场价已经难以达到这个水平。记者查阅相关房产平台发现，该小区同等户型的房源月租金已经降为6500元左右，部分房源的月租金已经标到了5500元。

在大规模与房东解约的同时，租客也有很多被平台强制解约的情况，有租客反映，在房子内住的好好的，最近却被平台通知解约，但没有提违约金赔付。也有租客表示，只有频繁的沟通，多次向监管部门反映问题，机构才会赔付违约金。

长租公寓行业暴雷

年初以来的疫情黑天鹅，加速了一大波长租公寓企业的爆雷，包括青客、蛋壳等大品牌企业，均有负面新闻传出。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄分析，疫情成为长租公寓爆雷的催化剂，长租公寓存在着投入成本高，租金回报率低，回报周期长的特点。突发的疫情导致长租公寓出租率显著下降，空置率上升，最终导致长租公寓现金流紧张。

中国企业资本联盟副理事长、IPG中国区首席经济学家柏文喜在接受记者采访时表示，长租公寓机构收缩战略，大量与房东和租客解约，是机构自救的一种表现，说明机构的资金链已经非常紧张。前几年由于规模大战，机构的收房成本非常高，在今年租金下行的市场条件下，机构要维持运营就很难。

为什么长租公寓会出现如此多的问题呢？景晖智库首席经济学家胡景晖告诉记者，如同P2P，共享单车等问题一样，这几年，为了创新放松了监管，导致某些新兴行业在资本的挟持下严重跑偏，让社会和消费者付出了沉重的代价。

胡景晖分析，长租公寓频频爆仓，根源于其商业模式天然存在缺陷，表现为高进低出、长收短付、短钱长投。资本加持下争抢房源高价收房，尤其是2017年和2018年，很多长租公寓以高出市场价20%-40%的租金从业主手里收取房源。为争抢租客又低价出租，降低租金以出货。

如何对长租公寓实施监管，防止行业进入下坠的深渊，成为了行业关注的大问题。对此，胡景晖表示，对长租公寓的监管可以参考银行监管，资金、押金等均应进入政府指定的资金监管账户，资金进出要可见、可控，要有保证金或准备金制度，准备金外的钱可以动用，但要设立规则。

面对市场变局，未来长租公寓行业将会发生哪些改变呢？陈霄表示，从长租公寓机构本身来看，随着行业集中度不断提升，加之疫情的冲击下，这种野蛮扩张的模式已经不适应当前的市场环境，未来长租公寓机构必将走向精细化运营道路，对机构的运营能力提出了更高的要求，在服务水平和产品设计等方面都面临着创新和提高，行业将向着更加精细化、规范化的方向发展。

这个行业的是否还有广泛的前景呢？柏文喜分析，房屋租赁是市场上的刚性需求，未来长租公寓依然会有广阔的生存空间。现在国家出台了许多监管措施，包括资金监管等方向，这就决定了资金实力较弱，或者模式有问题的企业会被市场淘汰，留下来好的企业，大浪淘沙后这个行业会更加健康。

为什么旅游加收房钱

旅游加收房钱的原因

旅游过程中，有时会遇到需要额外支付房钱的情况。这一现象主要源于以下几个原因：

一、酒店特殊服务或设施的使用

旅游中的住宿通常涵盖了基本的住宿费用，但有时酒店会提供一些额外的服务或设施，如健身房、游泳池、SPA服务等。若使用了这些额外的服务，可能需要支付额外的费用。此外，如果选择了更高级的房型，如套房、海景房等，这些房型的价格往往高于基础房型，因此也会产生额外的房钱。

二、旅游旺季需求影响

在旅游旺季，尤其是节假日或旅游高峰期，酒店房间供不应求，价格通常会相应上涨。这种季节性的价格上涨可能包含在旅游套餐中，也可能需要游客另行支付。

三、预定政策的不确定性

在预定酒店时，一些酒店的预定政策可能不够明确。虽然初始报价可能只涵盖了基础住宿费用，但可能存在额外的收费项目，如早餐费、停车费等。这些额外费用可能未在预定初期明确告知，导致在结账时需要额外支付。

四、附加的旅游体验或活动

部分旅游套餐中会包含特定的活动或体验，如景区导览、特色餐饮等。这些活动或体验可能需要额外的费用，而这些费用可能不包含在基础的旅游费用中，需要在旅游过程中另行支付。

为了确保旅游过程中的透明消费，游客在选择旅游产品或酒店服务时，应仔细阅读并了解相关的费用明细，对于可能的额外费用，应在预定和支付时与酒店或旅行社进行确认。这样，可以避免在旅游过程中出现不必要的费用困扰。

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